A meglevő földek feldarabolásával új és kisebb földrészletek jönnek létre, amelyek egyrészről már egy-egy személy 1/1 hányadú tulajdonában vannak, azonban méretüket tekintve az aprózódás jellemzi őket. A birtokelaprózódás sajnálatos következménye az osztatlan közös tulajdonviszonyok rendezésének, azonban indokolt és fontos fellépni az ellen, hogy az üzemszerű mezőgazdasági művelésre alkalmatlan méretű elemekből álló és túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra jöjjön létre. Ennek megakadályozása érdekében a törvény területi minimumot állapít meg, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m2 (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2.
A területi minimumra vonatkozó szabály azt jelenti, hogy ezt el nem érő méretű földrészlet a megosztással nem alakítható ki. Ha egy tulajdonostársnak olyan kicsi a tulajdoni hányada, hogy az alapján a részére nem alakítható ki a területi minimumnak megfelelő méretű földrészlet, akkor ő nem juthat hozzá a földjéhez, hanem azt kötelező egy másik tulajdonostársnak átadnia (ezt nevezi a törvény bekebelezésnek), és ezen másik tulajdonostársnak kötelező azt megvásárolnia.
Ebben az esetben a tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ennek módjára is, azaz mely tulajdonostársakhoz kerülnek ezek a hányadok. A magához váltást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonostárs is igényt formálna egy adott tulajdonrészre, úgy az azon tulajdonostárs által szerezhető meg, aki magasabb összeget fizet érte, illetve több jelentkező hiányában a megosztást kezdeményező tulajdonostárs tulajdonába kerül.
Természetesen cserébe ellentételezésül ellenértéket kell fizetni a földhöz nem jutó volt tulajdonostárs részére. Ennek összege legalább a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett értékbecslési ajánlatban megállapított összeg. A honlapon művelési ág szerinti bontásban járásonként közzétételre kerültek a helyben szokásos átlagára, szántó esetében aranykorona, míg a többi művelési ág esetében hektár egységárra vonatkoztatva.
Ha a földön ültetvény, felépítmény vagy a művelési ágának megfelelő hasznosítását elősegítő és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló és a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény található, akkor annak értékét nettó pótlási költség alapú értékbecsléssel kell megállapítani.
Az Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott erdőrészlet esetén az értékbecslési ajánlat hektáronként
az erdőrészlet Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott főfafajának fatermőképessége m3/hektár/év egységben kifejezve
szorozva
35 ezer Ft-tal
plusz
az erdőrészlet Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott fatérfogata m3/hektárban kifejezve
szorozva
3500 Ft-tal
Az Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterület (egyéb részlet) esetén az értékbecslési ajánlat hektáronként 200 ezer Ft.
Az erdőrészletek és az erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterületek területét hektár mértékegységben, az erdőrészlet főfafajának fatermő képességét m3/hektár/év egységben, az erdőrészlet fajlagos fatérfogatát m3/hektár egységben a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán megjelenített generalizált erdőtérkép útján közzéteszi.
Ha a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel. Ez a piaci forgalmi értéken történő megváltás rendkívül fontos eleme az eljárásnak, mert a megváltásra erre irányuló többségi döntés esetén akkor is sor kerül, ha a megváltással érintett ingatlanrész tulajdonosa nem ért azzal egyet.
Az elmondottak alapján az ingatlan megosztásakor előfordulhat, hogy egy tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló tulajdoni hányada kevés ahhoz, hogy elérje a törvény szerinti területi minimumot. Ha ő valamilyen oknál fogva mégis szeretné, hogy ne pénzt, hanem földet kaphasson, illetve semmiképpen nem akar megválni a földjétől, erre több módja van.
Egyrészt lehetősége van arra, hogy összeállva egy másik tulajdonostárssal vagy többekkel együttesen érjék el a területi minimum szerinti nagyságot. Ebben az esetben az így összeállt tulajdonostársak osztatlan közös tulajdoni formában, együttesen fogják megkapni a területi minimumot ezáltal már elérő földterületüket.
Másrészt lehetősége van arra, hogy az egyik tulajdonostárs egy másik tulajdonostárstól vásároljon tulajdoni hányadot annak érdekében, hogy azzal együtt már elérje a területi minimum mértékét.
Harmadrészt lehetősége van arra, hogy ha az érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számítva többséget is tudnak képviselni, akkor leszavazzák a megosztást, aminek következményeként az ingatlan változatlan formában marad osztatlan közös tulajdonban.
A földtulajdonhoz való erős érzelmi kötődésből eredő sérelmek elkerülése érdekében a törvény biztosítja annak lehetőségét, hogy kellő méltánylást érdemlő esetben a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs az egyezség létrejöttétől számított 30 napon belül a bíróságtól kérhesse az egyezség olyan tartalmú módosítását, amely alapján a bekebelezésre és a területi minimumra vonatkozó rendelkezések alkalmazásának mellőzésre kerülnek, és részére kialakításra kerül a tulajdoni hányadának megfelelő terület. Ennek feltétele, hogy az ingatlant legalább három éve saját maga, közeli hozzátartozója vagy a saját vagy közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet használja, vagy a tulajdoni hányadát nem átruházással szerezte és az ingatlant érintően a használati jogosultság átengedéséből származó jövedelem hiánya a saját és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését veszélyezteti.
