2020. július 1-től új, erdőspecifikus hasznosítási, használati jogcímek (szerződés típusok) kerültek meghatározásra a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény IX/A. Fejezetében.

A releváns élethelyzetek meghatározása tekintetében az erdőgazdálkodási döntésekben, tevékenységekben való tulajdonosi részvételi hajlandóságokat és lehetőségeket, az erdőgazdálkodás hozamainak kockázataival, elosztásával kapcsolatos elvárásokat, illetve lehetőségeket, valamint a tulajdonosi társulási hajlandóság lehetséges eseteit szükséges áttekinteni. Ennek mentén az erdőgazdálkodási tevékenységben való tulajdonosi közreműködés lehetősége és az erdőgazdálkodás hozamainak elosztásával kapcsolatos elvárások, illetve lehetőségek tekintetében – különösen a társult erdőgazdálkodás során – új szerződés típusokat hozott létre a törvényhozó.

A törvény biztosítja a tulajdonosok számára az osztatlan közös tulajdonukban álló erdő saját jogú használatát polgári jogi társaság formájában. Ebben az esetben a gazdálkodás folyhat az egész ingatlanon vagy annak meghatározott részén. A tulajdonostársak mint tagok a vagyoni hozzájárulásukat a tulajdoni hányaduknak megfelelő mértékben kötelesek teljesíteni, azonban nem minősül vagyoni hozzájárulásnak a tag tulajdonában álló föld vagy ahhoz kapcsolódó jog rendelkezésre bocsátása. A tulajdonostársaknak maguk közül képviselőt kell választani az ügyek vitelére, aki az erdőgazda lesz. Az erdészeti hatóság az erdőgazdálkodói nyilvántartásba erdőgazdálkodóként az erdőgazdát jegyzi be. Mivel a polgári jogi társaságban való tagság közvetlenül kötődik a föld tulajdonlásához, így a polgári jogi társasági szerződés megszűnik bármely a tag halála vagy jogi személy tagesetében megszűnése, bármelyik tag kizárása, vagy bármely tag tulajdonjogának megszűnése (elidegenítése) esetén

Ha a földrészleten belül több alrészlet található,a melyek közül az erdőnek minősülő terület nagysága meghaladja az 1 hektárt, akkor ezen terület használati jogosultságát csak külön szerződéssel lehet átengedni, azaz külön szerződést kell kötni a földrészleten belül található erdőnek nem minősülő művelési ágú területre és az erdőnek minősülő területre. Értelmező rendelkezésként a törvény meghatározza, hogy ha a földrészleten belül 1 hektár területnagyságot meg nem haladó erdőnek minősülő terület és erdőtől eltérő művelési ágú más terület is található, a teljes földrészletet erdőnek kell tekinteni, ha az erdőnek minősülő terület nagysága meghaladja a más művelési ágú területnek vagy területeknek együttes nagyságát.

Mind az erdőgazdálkodási haszonbérleti és mind az erdőgazdálkodási integrációs jogviszony lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonos a részére járó ellenszolgáltatást akár részben vagy egészben természetben (fában vagy más haszonvételben) kaphassa meg.

Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés speciális haszonbérleti szerződés. Erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződést az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvény végrehajtására kiadott rendeletben meghatározott feltételeknek megfelelő erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás köthet.

Ha a felek másként nem állapodnak meg az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződéssel a hasznok szedésének joga kizárólag a növedék mértékéig terjed, azaz azt a vagyonmennyiséget kell visszaadni a bérbeadó részére a jogviszony megszűnésekor, amekkora értéket a jogviszony létrejöttekor az erdő képviselt. Ennek való megfelelés érdekében az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésben meg kell határozni az erdő faállományának a szerződés időtartama lejáratkori elvárt értékét és az értékszámítás módszertanát. A szerződésnek az időtartama lejártán kívüli bármilyen okból történő megszűnésekor a faállománynak a szerződés időtartama lejáratkori elvárt értékének és a szerződés megszűnésekor ténylegesen fennálló értékének nettó jelenértéke negatív különbözetéből számított csökkenés értékét a haszonbérlőnek a tulajdonos részére, míg pozitív különbözetéből számított gyarapodás értékét – ha a felek kifejezetten így állapodnak meg – a tulajdonosnak a haszonbérlő részére meg kell térítenie.

Az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződés lejártát követően az erdőt olyan állapotban kell visszaadni, hogy az erdőgazdálkodási tevékenység folytatható legyen.

Garanciális szabályként a törvény rögzíti, hogy a haszonbérlő csak akkor végezhet véghasználatot, ha a szerződésben a felek erről kifejezetten megállapodtak és a haszonbérlő kötelezettséget vállalt az erdőfelújításra vagy biztosítékot nyújtott az erdőfelújítás költségeire. A biztosíték másra nem használható fel és azt illeti, aki az erdőfelújítást elvégezte. Ha a felek nem állapodtak meg a véghasználat lehetőségéről, azonban valamely nem tervezett külső okból erdőfelújítási kötelezettség keletkezik és ezzel összefüggésben a haszonbérlő fakitermelést végez, abban az esetben is a haszonbérlőnek kötelezettséget kell vállalnia az erdőfelújításra vagy biztosítékot kell nyújtania az erdőfelújítás költségeire.

A haszonbérleti szerződés általános szabályaitól eltérően a szerződő felek az erdőgazdálkodási haszonbérleti szerződésben haszonbérleti díjfizetési időszakként egy évnél hosszabb időszakot is meghatározhatnak, valamint a haszonbérleti díjfizetési időszakra járó haszonbér megfizetésére a haszonbérleti díjfizetési időszak lejártát megelőző időpontot, illetve előlegfizetést is kiköthetnek.

Az erdőgazdálkodási integrációs szerződés alapján az integrátor az előzetesen közzétett általános szerződési feltételekben meghatározza azokat a feltételeket, amelyek alapján az adott erdőt az erdőgazdálkodásába tartozó földek portfoliójának körébe bevonja, valamint ezen portfolió együttes összehangolt érdekei alapján az adott önálló erdőgazdálkodási egység területén saját nevében erdőgazdálkodik és ellenértékként a tulajdonos részére járadékot fizet. A jogcím lehetővé teszi, hogy a portfolión belül a bevételeket és a kiadásokat egymással összevezesse, a tulajdonos javára fizetendő járadék összegét a teljes portfolióban elért eredmények figyelembe vételével fizesse meg.

Az általános szerződési feltételekben meghatározott erdőgazdálkodói feladatok körébe nem tartozó plusz szolgáltatásokat a tulajdonos külön megállapodás alapján térítés ellenében igényelheti az integrátortól.

Az erdőgazdálkodási integrációs szerződés írásban, erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás által és legalább tíz, legfeljebb ötven év határozott időre köthető. Az integrátor a tárgyév vonatkozásában az erdőgazdálkodási tevékenységek bevételeiről és költségeiről, valamint a tulajdonos részére fizetett járadékról legkésőbb az elszámolási időszakot követő év június 30-ig részletes beszámolót készít.

A stabil gazdálkodás biztosítása érdekében (azaz a szerződéskötéskor kalkulált járadék megfizetésére és az eredményes erdőgazdálkodás biztosítására) az erdőgazdálkodási integrációs szerződés rendes felmondással nem szüntethető meg. A tulajdonos azonnali hatállyal felmondhatja az erdőgazdálkodási integrációs szerződést, ha az integrátor a feladatait nem, vagy olyan módon látja el, amely súlyosan veszélyezteti az erdőnek minősülő föld fennmaradását, a fenntartható erdőgazdálkodást, vagy járadékfizetési vagy a számadási kötelezettségének nem tesz eleget.

Az integrációs szerződés bármilyen okból történő megszűnésekor a faállománynak a szerződés hatálybalépésekor fennálló és a szerződés megszűnésekor fennálló nettó jelenértéke pozitív különbözetéből számított gyarapodás értékét a tulajdonosnak az integrátor részére meg kell térítenie, hiszen ezen bevételekhez az integrátor arányosan hozzájuthatott volna, ha a szerződés az eredeti futamidőre hatályban marad. Ugyanakkor nyilvánvalóan nem kell megtéríteni azokat a gyarapodásokat, amelyeket a külön megállapodás alapján maga a tulajdonos finanszírozott meg.

Az erdőkezelési szerződés alapján az erdőkezelő a tulajdonos javára, de saját nevében eljárva gazdálkodik és gyakorolja az erdei haszonvételeket. Köteles a tulajdonos mindenkori egyéni érdekeit figyelembe venni, a kezelt erdőt az előre láthatóan fenyegető kockázatokkal szemben megóvni. A tulajdonos közvetlen irányítja az erdőkezelőt, finanszírozza az erdőgazdálkodás költségeit, maga az erdőkezelő a szükséges szakmai ismereteket és tevékenységet biztosítja, amely tevékenységéért díj illeti meg. Ez a díj az erdőkezelő közreműködésének ellenértéke magában foglalja az erdőgazdálkodási tevékenység költségeit is.

Ha a felek másként nem állapodnak meg, az erdőgazdálkodásból eredő bevételeket a tulajdonos nevében eljárva az erdőkezelő szedi be, amelyből a díj levonását követően keletkező jövedelmet a tulajdonos részére megfizeti. A tárgyévet követő időszakban felmerülő erdőfelújítási kötelezettség költségeinek fedezetét a tulajdonos biztosítja az erdőkezelő számára, vagy a felek erre vonatkozó megállapodása alapján az erdőkezelő a kifizetés során a felmerülő költségek fedezetéül szolgáló összeget visszatarthatja.

Figyelemmel arra, hogy a kezelt erdő a tulajdonos érdekkörébe tartozik, így az az erdőkezelő saját vagyonától és az általa kezet más erdőktől elkülönült vagyont képez, amelyet az erdőkezelő köteles külön nyilvántartani. A kezelt erdőre, valamint az erdőgazdálkodásból eredően beszedett bevételekre az erdőkezelő hitelezői és az erdőkezelő által kezelt más erdők hitelezői nem támaszthatnak igényt.

Az erdőkezelő a tulajdonos kérésére a kezelt erdőről köteles tájékoztatást adni, amelynek ki kell terjednie a kezelt erdő tényleges és várható gyarapodására, értékére, továbbá a kezelt erdőt érintően felmerülő kötelezettségekre. Az erdőkezelő az erdőgazdálkodási tevékenységek bevételeiről és költségeiről, valamint a tulajdonost illető és részére kiadott jövedelemről legkésőbb az elszámolási időszakot követő év június 30-ig részletes beszámolót készít.

Erdőkezelési szerződés határozatlan időre is köthető, rendes felmondással 12 hónapos felmondási idővel szüntethető meg. A tulajdonos azonnali hatállyal felmondhatja az erdőkezelési szerződést, ha az erdőkezelő a feladatait nem, vagy olyan módon látja el, amely súlyosan veszélyezteti az erdőnek minősülő föld fennmaradását, a fenntartható erdőgazdálkodást, vagy az erdőkezelő a tájékoztatási vagy számadási kötelezettségének nem tesz eleget, vagy az erdőgazdálkodás jövedelmét – a díj levonását követően – az erdőkezelő nem fizeti meg a tulajdonosnak.

Erdőkezelő erdőgazdálkodásra jogosult erdészeti szakirányító vállalkozás lehet. Az erdőkezelésre irányuló szerződést írásba kell foglalni. Közös tulajdonban álló önálló erdőgazdálkodási egység esetén a szerződés létrejöttéhez az érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számított többségének írásbeli döntése szükséges.

Az osztatlan közös tulajdoni viszonyok megszüntetésére végső esetben kisajátítás útján is sor kerülhet. A kisajátítást a jog olyan eszköznek tekinti, amelyhez csak akkor folyamodhatunk, ha korábban más, rendelkezésünkre álló megoldásra kísérletet tettünk, de az sajnálatosan minden igyekezetünk ellenére nem vezetett eredményre.

Az ingatlan állam általi kisajátítását annak bármely tulajdonosa kezdeményezheti a Nemzeti Földügyi Központnál.

A kisajátítás ilyenkor az optimális birtokszerkezet kialakításának közérdekű célját szolgálja.

A kisajátítás állam általi tulajdonba vételt jelent, az ingatlan egészére vonatkozik, azaz nem csupán a kezdeményező tulajdonostárs tulajdoni hányada, hanem minden tulajdonostársé kötelező jelleggel az államhoz kerül.

Abban az esetben kezdeményezhető a kisajátítás, ha

1. az osztatlan közös tulajdon megosztását legalább három alkalommal megkísérelték, azonban az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére a törvény hatálybalépésétől számított 2 éven belül nem került sor, és
2. az ingatlan tulajdonosainak száma

1. vagy meghaladja a 100 főt,
2. vagy meghaladja a 30 főt és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5.

A kezdeményezés alapján a kisajátítás nem automatikus, hanem arról a Nemzeti Földügyi Központ az adott költségvetési évben a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján dönt.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, és új földhasználati szerződést sem kell kötni. A meglévő szerződést azonban szükség szerint módosítani kell.

A földeken fennálló osztatlan közös tulajdon megszüntetése, azaz sem a megosztási eljárás, sem a magához váltás nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot. Mivel a szerződés tartalma a megosztás következtében bizonyos körben módosul, ennek dokumentálásáról az „új” tulajdonosoknak, mint szerződő feleknek kell gondoskodniuk. Konkrétan a földhasználati szerződés megfelelő részeinek (például a bérbeadó adatainak) módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati, illetve erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről.

Ha a használati szerződések módosítására a megosztástól számított három hónapon belül nem kerül sor, a felek bírósághoz fordulhatnak a szerződés módosítása érdekében.

Ha a megosztásra kerülő földrészletet teljes egészében egy személy, vagy jogi személy használja, a feleknek a földhivatal felé nincs semmilyen teendője, mert a földhasználati nyilvántartás adatait a földhivatal maga frissíti. Ez persze nem jelenti azt, hogy a szerződésben álló feleknek semmilyen kötelezettségük nincs,hiszen a földhasználati szerződések tartalmi elemeit célszerű közösen módosítani. Emellett érdemes a további, jövőbeni terveket is egymással egyeztetni.

Ha a haszonbérleti szerződés létrejöttekor a haszonbérlet tárgyát képező föld közös tulajdonban állt és a szerződés fennállása alatt a közös tulajdon megszüntetésére került sor, a haszonbérbeadó, illetve annak jogutódja legkésőbb az adott gazdasági év vége előtt 60 nappal a szerződést 60 napos felmondási idővel a gazdasági év végére felmondhatja, ha a tulajdoni hányadának megfelelő területet a közös tulajdon megszüntetésére irányuló eljárás eredményeként önálló ingatlanként kapta meg, feltéve, hogy
a) a haszonbérlő felé a felmondással egyidejűleg nyilatkozik, hogy a földet a szerződés megszűnésével saját maga, közeli hozzátartozója, saját maga vagy közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet vagy olyan családi mezőgazdasági társaság, amelyben tag kívánja használni, és
b) a haszonbérleti szerződés megkötéséről szóló döntésben – függetlenül a döntés meghozatalának módjától – nem vett részt, de annak hatálya kiterjedt rá.

A meglevő földek feldarabolásával új és kisebb földrészletek jönnek létre, amelyek egyrészről már egy-egy személy 1/1 hányadú tulajdonában vannak, azonban méretüket tekintve az aprózódás jellemzi őket. A birtokelaprózódás sajnálatos következménye az osztatlan közös tulajdonviszonyok rendezésének, azonban indokolt és fontos fellépni az ellen, hogy az üzemszerű mezőgazdasági művelésre alkalmatlan méretű elemekből álló és túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra jöjjön létre. Ennek megakadályozása érdekében a törvény területi minimumot állapít meg, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m², szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m² (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m².

Olyan földrészletek esetében, ahol már a kiinduló állapotban – azaz a megosztás előtt – látszik, hogy nincs lehetőség legalább kettő, a területi minimumot elérő földrészlet kialakítására, a megosztás eleve szóba sem jöhet. Ezen ingatlanok vonatkozásában az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének módja az, ha az ingatlan teljes egészében az egyik tulajdonos tulajdonába kerül. Ha több tulajdonostárs is jelzi ez irányú szándékát, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.

Ilyenkor a területi minimumot el nem érő hányaddal rendelkező tulajdonostársak nem kaphatják meg a földet, természetesen cserébe ellentételezésül megváltást kell fizetni a földhöz nem jutó volt tulajdonostárs részére.

A folyamatot az ingatlan bármelyik tulajdonosa kezdeményezheti a többi tulajdonostárs felé tett megkereséssel. Ennek az értesítésnek tartalmaznia kell

1. a kezdeményező tulajdonostárs arra vonatkozó nyilatkozatát, hogy jogosult megszerezni a többi tulajdonostárs tulajdonrészét, mert három évet meghaladóan az adott ingatlanban rendelkezik tulajdonrésszel;
2. az értékbecslési ajánlat szerinti értéket a földrészlet egésze vonatkozásában, továbbá a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét;
3. az arra vonatkozó figyelemfelhívást, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs a részére ajánlott ellenértékkel nem ért egyet, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet;
4. arra vonatkozó figyelemfelhívást, hogy az értesített tulajdonostárs 30 napon belül adja meg a kezdeményező tulajdonostárs számára az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit;
5. arra vonatkozó figyelemfelhívást, hogy ha az ingatlanon az értesített tulajdonostárs tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található, az értesített tulajdonostársnak nyilatkoznia kell annak tulajdonba adása és értékének megtérítése vagy további használata tekintetében;
6. arra vonatkozó figyelemfelhívást, hogy az értesített tulajdonostárs 30 napon belül nyilatkozhat az ingatlant érintő bekebelezési szándékáról az ellenérték megjelölésével, ha a tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére a törvény alapján jogosult;
7. arra vonatkozó figyelemfelhívást, hogy az értesített tulajdonostárs 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhat arról, hogy nem ért egyet az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével, ha a tulajdoni hányadának megfelelő terület az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a területi minimumot;
8. a kezdeményező tulajdonostárs nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy ha a földrészlet más tulajdonostárs által kerül bekebelezésre,
   1. és a földrészleten a tulajdonában álló és a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található, nyilatkozik annak tulajdonba adása és értékének megtérítése vagy további használata tekintetében, továbbá
   2. megjelöli az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit;
9. a kezdeményező tulajdontárs nyilatkozatát, amelyben vállalja, hogy ha a földrészlet más tulajdonostárs által kerül bekebelezésre, az eljárás kezdeményezésére vonatkozó valamennyi okiratot – különösen a többi tulajdonostárs igazolt értesítését és a többi tulajdonostárs által adott visszajelzést valamint ha készült ilyen, akkor az értékbecslési szakvéleményt – a földrészletet ténylegesen bekebelezni jogosult tulajdonostárs, illetve az ellenajánlatot tevő tulajdonostárs részére átadja.

Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhat arról, hogy nem ért egyet az ingatlan egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vételével, ha a tulajdoni hányadának megfelelő terület az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a területi minimumot. Ezen nyilatkozatot több tulajdonostárs közösen is megteheti, ha a tulajdoni hányadaiknak megfelelő terület együttesen az ingatlan művelési ágait és minőségi osztályait figyelembe véve a leggyengébb minőségű területen elérné a területi minimumot és úgy nyilatkoznak, hogy az ingatlan megosztása esetén egymással közös tulajdonban kívánnak maradni.

A megváltásként fizetett ellenérték összege legalább a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett értékbecslési ajánlatban megállapított összeg. Ha a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel. Ez a piaci forgalmi értéken történő megváltás rendkívül fontos eleme az eljárásnak, mert a megváltásra erre irányuló többségi döntés esetén akkor is sor kerül, ha a megváltással érintett ingatlanrész tulajdonosa nem ért azzal egyet.

Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhat arról, hogy az értesítésben szereplő ellenértéket elfogadja, vagy – ha az értékbecslési ajánlattal nem ért egyet – igazolnia kell, hogy értékbecslési szakvélemény készítését kérte. A nyilatkozatban meg kell jelölni az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit. Ha az ingatlanon az értesített tulajdonostárs tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található nyilatkozni szükséges annak tulajdonba adása és értékének megtérítése vagy további használata tekintetében is.

Ha az értesített tulajdonostárs kívánja tulajdonba venni az ingatlant, akkor 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatban jelezheti az ingatlanra vonatkozó bekebelezési szándékát. Az értesített tulajdonostársnak nyilatkozatában meg kell jelölnie az általa ajánlott ellenértéknek a földrészlet egészére számított összegét (a továbbiakban: ellenajánlat), amelynek legalább 10 %-kal meg kell haladnia a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét, továbbá nyilatkoznia kell arról, hogy a fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére a törvény alapján jogosult. Ha a kezdeményező tulajdonostárs fenntartja az ingatlant érintő bekebelezési szándékát, úgy ezt a nyilatkozat kézhezvételétől számított 15 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatban jelezheti az ellenajánlatot tevő tulajdonostárs vagy tulajdonostársak felé. A kezdeményező tulajdonostársnak nyilatkozatában meg kell jelölnie az általa ajánlott újabb ellenértéknek a teljes ingatlanra számított összegét, amelynek legalább a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegének 10 %-ával meg kell haladnia a legmagasabb érvényes ellenajánlat összegét. A nyilatkozatban a kezdeményező tulajdonostársnak fel kell hívnia az ellenajánlatot tevő tulajdonostársak figyelmét, hogy ha bekebelezési szándékukat fenntartják, akkor a nyilatkozat kézhezvételétől számított 15 napon belül tehetnek új ajánlatot, amelynek legalább a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegének 10 %-ával meg kell haladnia az ellenérték összegét. Ezt mindaddig alkalmazni kell, amíg nem érkezik több ellenajánlat. Nem tehet ellenajánlatot az a tulajdonostárs, aki a korábbi felhívásra ellenajánlatot nem tett.

Ha a kezdeményező tulajdonostárs nem kíván újabb ajánlatot tenni, akkor az ellenajánlatot tevő tulajdonostárs nyilatkozatának kézhezvételét követő 15 napon belül köteles az eljárás kezdeményezésére vonatkozó valamennyi okiratot – különösen a többi tulajdonostárs igazolt értesítését és a többi tulajdonostárs által adott visszajelzést, valamint ha készült ilyen, akkor az értékbecslési szakvéleményt – a földrészletet ténylegesen bekebelezni jogosult, érvényes ellenajánlatot tevő tulajdonostárs részére átadni, valamint megjelölni az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit. Ha a földrészleten a tulajdonában álló és a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található, a kezdeményező tulajdonostársnak egyidejűleg nyilatkoznia kell annak tulajdonba adása és értékének megtérítése vagy további használata tekintetében is. Ha a kezdeményező tulajdonostárs nem kíván újabb ajánlatot tenni, és több értesített tulajdonostárs is tett érvényes ellenajánlatot, akkor az okiratokat és nyilatkozatokat a legmagasabb összegű érvényes ellenajánlatot tevő tulajdonostárs – azonos összegű ellenajánlatok esetén a korábban érkezett érvényes ellenajánlatot tett tulajdonostárs, több azonos napon érkezett ellenajánlat esetén a kezdeményező tulajdonostárs által választott tulajdonostárs – részére kell megküldeni. Az okiratokat és nyilatkozatokat az átvevő tulajdonostárs az okiratok és nyilatkozatok kézhezvételét követő 15 napon belül köteles értesíteni a többi érvényes ellenajánlatot tett tulajdonostársat a legmagasabb érvényes ajánlat összegéről.

A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, és ha a bekebelezendő tulajdoni hányadra az ingatlan-nyilvántartásba olyan jog vagy tény van bejegyezve vagy feljegyezve, amely szükségessé teszi a tulajdonjog átruházásához a jogosult vagy valamely hatóság hozzájárulását, a bekebelező tulajdonostárs köteles a hozzájárulást a tulajdonszerzést megelőzően beszerezni.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak minősül a bekebelezés tárgyában létrejött és összes tulajdonostárs által aláírt szerződés vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat. Az okiratnak tartalmaznia kell

1. a megosztandó földrészletben fennálló kiinduló tulajdoni viszonyokat;
2. a földrészlet alrészleteit, művelési ágát, területét és aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelmet, valamint tulajdonosi adatait;
3. a földrészlet bekebelezéssel érintett részének adatait és a bekebelezésre kerülő tulajdonrész ellenértékét;
4. a bekebelező tulajdonostárs arra vonatkozó nyilatkozatát, hogy a tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére jogosult;
5. az érintett tulajdonostárs nyilatkozatát a bekebelezett tulajdoni hányadok ellenértékének részére való megfizetéséről, vagy arról szóló nyilatkozatot, hogy a teljesítést a kötelezett bírósági letétbe helyezéssel elvégezte;
6. a földrészleten lévő felépítmények, illetve földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonjogi sorsát;
7. arra vonatkozó nyilatkozatot, hogy a kizárólag a bekebelező tulajdonostárs jelezte tulajdonba vételi szándékát;
8. több tulajdonostárs tulajdonba vételi szándéka esetén ennek rögzítését, valamint arra vonatkozó nyilatkozatot, hogy a bekebelező tulajdonostárs ajánlotta a legmagasabb ellenértéket.

A földrészlet egyetlen tulajdonostárs általi tulajdonba vétele az állami tulajdonból kikerülő ingatlanrészen fennállott vagyonkezelői jogot megszünteti, de nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földrészletre létrejött, és a bekebelezéskor fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot.

Ha a közös tulajdonban álló földrészlet részben vagy egészben a tulajdonostársak személyétől eltérő harmadik személy használatában áll, a bekebelező tulajdonostárs a tulajdonos személyében bekövetkezett változásról köteles értesíteni a földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használót.

A meglevő földek feldarabolásával új és kisebb földrészletek jönnek létre, amelyek egyrészről már egy-egy személy 1/1 hányadú tulajdonában vannak, azonban méretüket tekintve az aprózódás jellemzi őket. A birtokelaprózódás sajnálatos következménye az osztatlan közös tulajdonviszonyok rendezésének, azonban indokolt és fontos fellépni az ellen, hogy az üzemszerű mezőgazdasági művelésre alkalmatlan méretű elemekből álló és túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra jöjjön létre. Ennek megakadályozása érdekében a törvény területi minimumot állapít meg, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m², szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m² (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m².

A területi minimumra vonatkozó szabály azt jelenti, hogy ezt el nem érő méretű földrészlet a megosztással nem alakítható ki. Ha egy tulajdonostársnak olyan kicsi a tulajdoni hányada, hogy az alapján a részére nem alakítható ki a területi minimumnak megfelelő méretű földrészlet, akkor ő nem juthat hozzá a földjéhez, hanem azt kötelező egy másik tulajdonostársnak átadnia (ezt nevezi a törvény bekebelezésnek), és ezen másik tulajdonostársnak kötelező azt megvásárolnia.

Ebben az esetben a tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ennek módjára is, azaz mely tulajdonostársakhoz kerülnek ezek a hányadok. A magához váltást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonostárs is igényt formálna egy adott tulajdonrészre, úgy az azon tulajdonostárs által szerezhető meg, aki magasabb összeget fizet érte, illetve több jelentkező hiányában a megosztást kezdeményező tulajdonostárs tulajdonába kerül.

Természetesen cserébe ellentételezésül ellenértéket kell fizetni a földhöz nem jutó volt tulajdonostárs részére. Ennek összege legalább a Nemzeti Földügyi Központ honlapján közzétett értékbecslési ajánlatban megállapított összeg. A honlapon művelési ág szerinti bontásban járásonként közzétételre kerültek a helyben szokásos átlagára, szántó esetében aranykorona, míg a többi művelési ág esetében hektár egységárra vonatkoztatva.

Ha a földön ültetvény, felépítmény vagy a művelési ágának megfelelő hasznosítását elősegítő és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló és a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény található, akkor annak értékét nettó pótlási költség alapú értékbecsléssel kell megállapítani.

Az Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott erdőrészlet esetén az értékbecslési ajánlat hektáronként

az erdőrészlet Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott főfafajának fatermőképessége m³/hektár/év egységben kifejezve

szorozva

35 ezer Ft-tal

plusz

az erdőrészlet Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott fatérfogata m³/hektárban kifejezve

szorozva

3500 Ft-tal

Az Országos Erdőállomány Adattárban nyilvántartott erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterület (egyéb részlet) esetén az értékbecslési ajánlat hektáronként 200 ezer Ft.

Az erdőrészletek és az erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterületek területét hektár mértékegységben, az erdőrészlet főfafajának fatermő képességét m³/hektár/év egységben, az erdőrészlet fajlagos fatérfogatát m³/hektár egységben a Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán megjelenített generalizált erdőtérkép útján közzéteszi.

Ha a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel. Ez a piaci forgalmi értéken történő megváltás rendkívül fontos eleme az eljárásnak, mert a megváltásra erre irányuló többségi döntés esetén akkor is sor kerül, ha a megváltással érintett ingatlanrész tulajdonosa nem ért azzal egyet.

Az elmondottak alapján az ingatlan megosztásakor előfordulhat, hogy egy tulajdonostársnak a megosztás alapjául szolgáló tulajdoni hányada kevés ahhoz, hogy elérje a törvény szerinti területi minimumot. Ha ő valamilyen oknál fogva mégis szeretné, hogy ne pénzt, hanem földet kaphasson, illetve semmiképpen nem akar megválni a földjétől, erre több módja van.

Egyrészt lehetősége van arra, hogy összeállva egy másik tulajdonostárssal vagy többekkel együttesen érjék el a területi minimum szerinti nagyságot. Ebben az esetben az így összeállt tulajdonostársak osztatlan közös tulajdoni formában, együttesen fogják megkapni a területi minimumot ezáltal már elérő földterületüket.

Másrészt lehetősége van arra, hogy az egyik tulajdonostárs egy másik tulajdonostárstól vásároljon tulajdoni hányadot annak érdekében, hogy azzal együtt már elérje a területi minimum mértékét.

Harmadrészt lehetősége van arra, hogy ha az érintett tulajdonostársak tulajdoni hányad alapján számítva többséget is tudnak képviselni, akkor leszavazzák a megosztást, aminek következményeként az ingatlan változatlan formában marad osztatlan közös tulajdonban.

A földtulajdonhoz való erős érzelmi kötődésből eredő sérelmek elkerülése érdekében a törvény biztosítja annak lehetőségét, hogy kellő méltánylást érdemlő esetben a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs az egyezség létrejöttétől számított 30 napon belül a bíróságtól kérhesse az egyezség olyan tartalmú módosítását, amely alapján a bekebelezésre és a területi minimumra vonatkozó rendelkezések alkalmazásának mellőzésre kerülnek, és részére kialakításra kerül a tulajdoni hányadának megfelelő terület. Ennek feltétele, hogy az ingatlant legalább három éve saját maga, közeli hozzátartozója vagy a saját vagy közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet használja, vagy a tulajdoni hányadát nem átruházással szerezte és az ingatlant érintően a használati jogosultság átengedéséből származó jövedelem hiánya a saját és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését veszélyezteti.

Az Országgyűlés a 2020. július 3-i ülésnapján elfogadta a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvényt, amely 2021. január 1-jei hatályba lépésével újabb fejezetet nyit a hazai földpolitikának az elmúlt évtizedben eseménydús történetében. 

A birtokviszonyokat illetően beleütközünk néhány olyan akadályban, amelyek több évtizede megoldatlan problémaként a mezőgazdaság versenyképességének gátját jelentik. Ezen problémák megoldása mára már elodázhatatlan, mert a gazdálkodók számára mindennapos problémaként a fejlődésük akadályaként jelentkeznek. A legfontosabb ezek közül a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon mint kényszerközösség megszüntetésére irányuló törekvések hatékony lefolytatása, amelynek keretében az agrárkormányzat egyrészről lehetőséget kíván adni az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek tulajdonostársainak, hogy minél nagyobb mértékben alakíthassák önállóvá a tulajdonukat, másrészről az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére vonatkozó eljárások kiterjesztésére és felgyorsítására törekszik.

Mindezen célok elérésével érdemi birtokrendezést tud megvalósítani az állam, amelynek nyomán az osztatlan közös földtulajdon felszámolásával, a rendezetlen tulajdonosi jogállású területek helyzetének rendezésével, az eddig nem vagy nehezen hasznosítható állami földek mezőgazdasági célú használatának elősegítésével hatékony és látható gazdasági eredményeket hozó intézkedések hajthatóak végre.

Az osztatlan közös földtulajdon viszonyok létrejöttét tekintve egyrészt a kárpótlási és részarány-kiadási folyamatokra, másrészről a végintézkedés hiányában alkalmazott törvényes öröklési rendelkezésekre visszavezethetően alakultak ki, mára azonban vitathatatlanul a magyar agrárium fejlődésének egyik felszámolandó akadályát képezik. Mértékét tekintve két jellemző adat: mintegy 2 millió 400 ezer hektáron 1 millió 60 ezer földrészlet áll osztatlan közös tulajdonban. Gazdasági szempontból hátrányt jelent, hogy ezeken a területeken a tulajdonosi szemlélet értelemszerűen csak nagyon nehezen tud kialakulni, a földhasználati viszonyok gyakorlatában jelentős erőforrásokat köt le a szerződések előkészítése, megkötése, továbbá gátját jelenti a beruházásoknak is, hiszen az agrárgazdasági finanszírozásba a tulajdonosok csökkentett értékkel tudják banki hitel fedezeteként bevonni a területet.

Az osztatlan közös tulajdonviszony megszüntetésének jelenleg is több módja áll a tulajdonostársak rendelkezésére. Megállapodás hiányában kérhetik a bíróságtól a megszüntetést, amely akár több évig tartó és a pervesztes számára igen költséges eljárás. Lehetőség van 2012 óta közigazgatási az eljárás keretében megvalósítani a megszüntetést, ami a szűkös hatósági erőforrások miatt szintén hosszadalmas és nehézkes, mindamellett az állam számára költségesek és a kormányhivatalok számára jelentős munkaterhet jelentenek. 

A jogalkotó a korábbi tapasztalatok felhasználásával egy harmadik modellt alakított ki, amely a tulajdonostársak szuverén döntésén alapuló és a köztük létrejövő egyezség szerint biztosítja a megosztást. Mindez a 2020. évi LXXI. törvényben öltött testet.

A korábbi lehetőségekhez képes kibővítésre került valamennyi osztatlan közös tulajdonban álló földre nézve a megosztás lehetősége, függetlenül az osztatlan közös tulajdon kialakulásának eredetére (a hatósági eljárással való megszüntetés csak a részarány-kiadás útján keletkezett osztatlan közös tulajdonok felszámolását biztosította). A törvény kimondja, hogy a tárgyi hatálya a Földforgalmi törvény szerint földnek minősülő ingatlanra terjed ki. Ugyanakkor a törvény szerinti megosztás nem terjed ki azokra a földekre, amelyek – a kivett út, kivett árok, kivett csatorna kivételével – a művelési ágú alrészleteken kívül más alrészletet is tartalmaznak, vagy – sajátos funkciójuk miatt – amelyek az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepelnek, továbbá amelyek az ingatlan-nyilvántartás szerint a település zártkertjében fekszenek és a teljes területük – a tényleges használata alapján – nem minősül mező- vagy erdőgazdasági hasznosításúnak.

A törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének minél hatékonyabb és gyorsabb folyamatát kívánja megteremteni, ennek érdekében a vonatkozó ágazati jogszabályban szereplő szabályhoz képest tartalmaz eltérő rendelkezéseket, és a telekalakítási eljárásra vonatkozó rendelkezéseket nem kell alkalmazni.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését a földhivatalnál bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ehhez kérelmet kell benyújtania, valamint földrészletenként tizenötezer forint eljárási díjat kell megfizetni. A kérelmet vissza kell utasítani, ha az ingatlan tulajdoni lapján folyamatban levő kisajátítás, telekalakítás, földmérési vagy földminősítési eljárásra való utalás, jogorvoslat, bírósági vagy hatósági korlátozás, perfeljegyzés, bűnügyi zárlat, folyamatban levő adásvétel vagy hagyatéki eljárás van feljegyezve. Szintén nem indítható meg a megosztási eljárás, ha azt más másik tulajdonostárs korábban kezdeményezte és még folyamatban van, vagy ha az ingatlant érintően a földrendező és a földkiadó bizottságokról szóló 1993. évi II. törvény szerinti részarány földkiadás eredményeként keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetésére vonatkozó eljárásban a kiosztás sorrendjének megállapítása érdekében már a sorsolás megtörtént vagy az egyezség befogadásra került. Akadályt jelent bármilyen elintézetlen széljegy is. Ha korábban sikertelenül kísérelték meg a megosztást, annak záró határnapjától számított 30 napon belül az adott ingatlant érintően ismételten előterjesztett kérelmet szintén el kell utasítani.

A kérelmet függőben kell tartani, ha a kérelemmel érintett földrészlet tekintetében a földhivatal vizsgálati záradékolási eljárása folyamatban van, vagy ha a földhivatal a térképi adatbázist érintő előzetes változást már nyilvántartásba vette és hatályos záradékkal látta el. A kérelem függőben tartása esetén a változási vázrajz újrazáradékolása a kisajátítás kivételével nem végezhető el. Ha a záradék érvényessége lejár, a vázrajzot törölni kell az előzetes nyilvántartásból és a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzése iránti eljárást kell lefolytatni.

Ha a kérelem befogadható, akkor a földhivatal egyrészről az érintett ingatlan tulajdoni lapjára feljegyzi a folyamatban lévő megosztás tényét, másrészről kiadja a megosztáshoz szükséges térinformatikai segítséget nyújtó informatikai alkalmazáshoz (osztóprogramhoz) való hozzáférést biztosító technikai azonosítót. Ezen osztóprogram átveszi az eredeti ingatlannak a térképvázlat elkészítésekor hatályos ingatlan-nyilvántartási adatait, amelyek felhasználásával a tulajdonostársak kialakíthatják az új ingatlanok határvonalait.

A folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzését követően az ingatlan tulajdoni lapján és térképi állományán az öröklés miatt bekövetkezett tulajdonváltozás és a kisajátítás kivételével más változtatás nem vezethető át. A tény feljegyzését követően benyújtott egyéb kérelmeket vagy megkereséseket az ingatlanügyi hatóság függőben tartja megosztás tényének törléséig.

A megosztási eljárás lefolytatására a tulajdonostársaknak 90 nap áll a rendelkezésére, az ingatlanügyi hatóság hivatalból törli a folyamatban lévő megosztás tényét, ha ezen időn belül nem kerül benyújtásra a megosztás átvezetése iránti kérelem.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját. Az értesítés mellőzhető az olyan tulajdonostárs esetében, aki számára az értesítés közlése azért nem lehetséges, mert személye az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatai alapján nem azonosítható, vagy természetes személy esetén örököse, gazdálkodó szervezet esetén jogutódja az ingatlan-nyilvántartásból nem állapítható meg. Az értesítést megtörténtnek kell tekinteni, ha annak közlése azért hiúsul meg, mert a postai küldemény azzal a jelzéssel érkezik vissza, hogy a címzett „nem kereste”, „ismeretlen” vagy „elköltözött”, vagy a címzett tulajdonostárs, a földhasználó vagy az erdőgazdálkodó a küldemény átvételét megtagadta.

A törvény olyan konstrukciót alakított ki, amelyben a tulajdonosi akarat a legteljesebben érvényesülhet és az állam közbeavatkozása csak a legszükségesebb mértékre korlátozódik. A tulajdonosi akarat előtérbe helyezésével a megosztás kizárólag a tulajdonostársak egyezségén alapul, amelyhez a demokratikus döntési folyamatoknak megfelelően tulajdoni hányad alapján számított többségi (50% + 1 szavazat) akarategyezség szükséges. Az egyezséghez történő hozzájárulást megadottnak kell tekinteni a nem azonosítható személyű tulajdonostárs, valamint az értesítettnek tekintendő tulajdonostárs esetében, ha az egyezségi döntésben nem vesz részt. Az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed.

A kisebbségbe kerülő tulajdonostársak védelme érdekében pedig garanciális szabályok kerültek felállításra, hogy egyik tulajdonosnak se jusson a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányada alapján a földnek aranykorona értékben kifejezett kataszteri tiszta jövedelme szerint számított értékűnél kisebb értékű ingatlan (kivéve, ha abba kifejezetten beleegyezik), a kialakítandó új ingatlanoknak a rendeltetésszerű művelésre alkalmasnak kell lenniük. Erdőnek minősülő ingatlan esetében figyelembe kell venni a földön található faállomány fatérfogatát is. A megosztás a teljes ingatlanra kiterjed, vagyis a folyamat végén nem marad vissza az eredeti ingatlanból olyan maradványterület, amely osztatlan közös tulajdonban áll. Ez alól kivétel, ha egyes tulajdonostársak (pl. házastársak, családtagok) kifejezetten kérik, hogy az ő tulajdoni hányadaik továbbra is egyazon ingatlanban osztatlan közös tulajdonban maradjanak.

Ha a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerinti többsége szerint létrejön az egyezség, a felek rögzítik azt egy egyezségi megállapodásban, amely az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezhetőség érdekében ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Ezen egyezségi okiratnak részét kell képezze a tulajdonostársak megállapodását ténylegesen tükröző és az osztóprogram által előállított, a megosztás térképi megjelenítését szolgáló dokumentum (térképvázlat), amely kiváltja a megosztási vázrajzot.

Természetesen a tulajdonostársak belátásuk szerint igénybe vehetnek külső segítséget, például szaktanácsadók személyében.

A tulajdonostársak az egyezség keretében a tulajdonostársak a megosztás alapjául szolgáló ingatlanban fennálló tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is megállapodhatnak, azaz lehetőség van arra, hogy akár részbe, akár egészben az egyik tulajdonostárs kivásárolja a másikat. Ehhez természetesen kettejük megegyezése szükséges, ide értve a vételárat is. Lehetőséget ad a törvény cserével vegyes megosztásra is, amelynek során, ha ugyanazon tulajdonostársak több osztatlan közös tulajdonú – azonos településen, vagy szomszédos és azonos járásban elhelyezkedő településeken – ingatlanban is érdekeltek, az egyezségben megállapodhatnak arról is, hogy az egyes ingatlanokban fennálló tulajdonrészeik összevontan, egy ingatlanban kerüljenek kialakításra. Ebben az esetben az egyezségben foglaltaknak nem kell megfelelnie a Földforgalmi törvény cserére vonatkozó rendelkezéseinek. Ezáltal az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével egyidejűleg birtokösszevonás is meg tud valósulni.

Fontos megemlíteni, hogy az úgynevezett keretmérésre, a helyszíni állapot és az ingatlan-nyilvántartás adattartalma egyezőségének (határvonalak, művelési ágak, területi adatok) vizsgálatára és az esetleges hibák kijavítására a megosztási folyamatban nem kerül sor, az ingatlanügyi hatóság kizárólag a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetését végzi el, ezért ha a megosztandó ingatlan adataiban ilyen hiba található és ennek kijavítását a tulajdonostársak szükségesnek tartják, akkor arról előzetesen gondoskodniuk kell. A felmérési, térképezési és területszámítási hibából, valamint a művelési ág tényállapotoktól történő eltéréséből eredő következményeket a tulajdonosok viselik.

A folyamat a jogi megosztással és az ingatlan-nyilvántartási átvezetéssel zárul, azonban annak során a természetbeni kitűzésre, birtokbaadásra nem kerül sor, ahogyan az az adás-vételi ügyleteknek sem képezi részét. Az új ingatlanok természetbeni kitűzését a tulajdonosok bármikor utólagosan, saját költségen elvégeztethetik.

A megosztás során a tulajdonostársaknak rendelkezniük kell az egyes tulajdoni hányadokhoz vagy az ingatlanhoz kapcsolódó terheknek (pl. jelzálog, végrehajtási jog, vezetékjog, szolgalmak) a megosztás eredményeként létrejövő új ingatlanokra történő átjegyzéséről, kivéve, ha a jog vagy tény igazolt módon megszűnt. Rendelkezniük kell továbbá a tulajdonostársak valamelyikének tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgyak tulajdonba adásáról és értékének megtérítéséről vagy további használatuk feltételeinek a meghatározásáról. A tulajdonostársak adatszolgáltatás keretében kérhetik az ingatlanügyi hatóságtól a megosztandó ingatlan tulajdoni lapján szereplő jogok bejegyzésének, illetve tények feljegyzésének alapjául szolgáló vázrajzok kiadását, amelynek az ingatlanügyi hatóság 15 napon belül köteles eleget tenni. A jogok és tények tervezett átjegyzését a térképvázlaton és a területkimutatáson fel kell tüntetni és azt jóváhagyás céljából meg kell küldeni valamennyi bejegyzett jog vagy tény jogosultja számára. Ha a bejegyzett jog vagy tény valamely hatóság döntésén alapul vagy jogszabály alapján valamely hatóság megkeresése alapján került az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre, a térképvázlatot és területkimutatást jóváhagyás céljából meg kell küldeni az érintett hatóság számára. A jogosult, illetve a hatóság az állásfoglalását a megkereséstől számított 15 napon belül köteles megadni. Ha a jogosult, illetve a hatóság a térképvázlatban és területkimutatásban foglaltakkal nem ért egyet, úgy köteles azt megindokolni, valamint egyidejűleg köteles a tulajdonosok számára adatot szolgáltatni a térképvázlat és területkimutatás megfelelő elkészítéséhez. A határidő elmulasztása, illetve az adatszolgáltatási kötelezettség nemteljesítése esetén a jogosult, illetve a hatóság hozzájárulását a megküldött térképvázlat és területkimutatás szerint megadottnak kell tekinteni

Az egyezség keretében rendelkezhetnek a tulajdonostársak az új ingatlanok megközelítéséről azon ingatlanok esetében, amelyek nincsenek összekötve úttal. A tulajdonostársak döntési körébe tartozik, hogy saját meglátásuk szerint milyen irányt és módot tartanak a legmegfelelőbbnek az ingatlanok megközelítésére, akár szolgalmi joggal, akár önálló út kialakításával (amely lehet az ő vagy egy részük közös tulajdona is).

A megosztás természetesen nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, de mivel a szerződés tartalmában a megosztás miatt módosulás következik be, a szerződő feleknek szükség szerint gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati, illetve erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről.

A meglevő földek feldarabolásával új és kisebb földrészletek jönnek létre, amelyek egyrészről már egy-egy személy 1/1 hányadú tulajdonában vannak, azonban méretüket tekintve az aprózódás jellemzi őket. A birtokelaprózódás sajnálatos következménye az osztatlan közös tulajdonviszonyok rendezésének, azonban indokolt és fontos fellépni az ellen, hogy az üzemszerű mezőgazdasági művelésre alkalmatlan méretű elemekből álló és túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra jöjjön létre. Ennek megakadályozása érdekében a törvény területi minimumot állapít meg, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m², szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m² (1 hektár), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m².

Ha az osztóprogram alkalmazásával olyan vegyes művelési ágú ingatlan kerül kialakításra, amely az erdő alrészlet mellett szántó, rét, legelő vagy fásított terület művelési ágú alrészletet tartalmaz, abban az esetben az erdő alrészlet nem lehet 10.000 m²-nél kisebb területnagyságú. Ha az osztóprogram alkalmazásával olyan vegyes művelési ágú ingatlan kerül kialakításra, amely az erdő alrészlet mellett szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ágú alrészletet tartalmaz, abban az esetben kialakítható 10.000 m²-nél kisebb területnagyságú erdő alrészlet is.

Olyan földrészletek esetében, ahol már a kiinduló állapotban – azaz a megosztás előtt – látszik, hogy nincs lehetőség legalább kettő, a területi minimumot elérő földrészlet kialakítására, a megosztás eleve szóba sem jöhet. Ezen ingatlanok vonatkozásában az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének módja az, ha az ingatlan teljes egészében az egyik tulajdonos tulajdonába kerül. Ha több tulajdonostárs is jelzi ez irányú szándékát, akkor az ingatlant az a tulajdonostárs veheti tulajdonba, aki a legmagasabb ellenérték megfizetését vállalja.

Ha a földrészlet kiinduláskori állapota meghaladja a területi minimum mértékét, de egyes tulajdonostársak tulajdoni hányadai meghaladják az újonnan kialakítandó ingatlanokra érvényes területi minimumot, míg más tulajdonostársak tulajdoni hányadai nem érik el ezt a területhatárt, akkor az önálló ingatlanná nem alakítható tulajdoni hányadoknak a többi tulajdonostárs általi bekebelezéséről és megváltásáról kell rendelkezni. Ilyenkor a területi minimumot el nem érő hányaddal rendelkező tulajdonostársak nem kaphatják meg a földet, hanem azt kötelező jelleggel a többiek része bekebelezi. Ebben az esetben a tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ennek módjára is, azaz mely tulajdonostársakhoz kerülnek ezek a hányadok. A bekebelezést bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonostárs is igényt formálna egy adott tulajdonrészre, úgy az annak a tulajdonostárs által szerezhető meg, aki magasabb összeget fizet érte, illetve több jelentkező hiányában a megosztást kezdeményező tulajdonostárs tulajdonába kerül. Természetesen cserébe ellentételezésül megváltást kell fizetni a földhöz nem jutó volt tulajdonostárs részére. Ennek összege legalább a minisztérium által közzétett értékbecslési ajánlatban megállapított összeg. Ha a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs vagy a bekebelező tulajdonostárs nem ért egyet az értékbecslési ajánlatban foglalt összeggel, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs abban az esetben viseli, ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha több új értékbecslési szakvélemény készült, azt kell figyelembe venni, amelyben a legmagasabb összeg szerepel. Ez a piaci forgalmi értéken történő megváltás rendkívül fontos eleme az eljárásnak, mert a megváltásra erre irányuló többségi döntés esetén akkor is sor kerül, ha a megváltással érintett ingatlanrész tulajdonosa nem ért azzal egyet.

A tulajdonostársak közötti tulajdonszerzés jogcíme minden esetben „osztatlan közös tulajdon megszüntetése”, ezért ebben az esetben elővásárlási jogosultság nem áll fenn, tehát kívülálló harmadik személyek (akik az eredeti, osztatlan közös tulajdonú földrészletben nem tulajdonostársak) a jogügyletbe nem léphetnek be. E jogügyletek mentesek továbbá a földforgalmi hatósági jóváhagyási eljárás alól, valamint a megosztáshoz nem lesz szükség földműves minőségre.

Ha az a megszerzett tulajdonrész jelzálogjoggal vagy végrehajtási joggal terhelt, a megszerzett tulajdonrész tulajdonosa csak a megszerzett tulajdonrész értékéig tartozik a követelésért helyt állni.

A visszaélések elkerülése érdekében ugyanakkor korlátot képez, hogy a tulajdonostársnak a tulajdoni hányadát meghaladó részre a tulajdonszerzési joga csak abban az esetben áll fenn, ha az adott ingatlanban legalább három éve rendelkezik tulajdonrésszel vagy örökléssel vagy közeli hozzátartozójától szerezte.

A kegyeleti jogok érvényre jutásának biztosítása érdekében rendelkezik arról, hogy ha az adott megosztásra kerülő földrészleten akár jelölt, akár jelöletlen sírhely található és az államnak tulajdoni hányada van a földrészletben, akkor az állam részére a megosztással kialakításra kerülő ingatlan a sírhellyel érintett területre essen. Ebben az esetben az állam vonatkozásában a területi minimumról szóló szabályokat nem kell alkalmazni, valamint az állam hányada másik tulajdonostárs által nem kebelezhető be.

Garanciális jelleggel a törvény rögzíti, hogy a felek bármilyen vitájuk esetén bírósághoz fordulhatnak. A földtulajdonhoz való erős érzelmi kötődésből eredő sérelmek elkerülése érdekében a törvény biztosítja annak lehetőségét, hogy kellő méltánylást érdemlő esetben a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs az egyezség létrejöttétől számított 30 napon belül a bíróságtól kérhesse az egyezség olyan tartalmú módosítását, amely alapján a bekebelezésre és a területi minimumra vonatkozó rendelkezések alkalmazásának mellőzésre kerülnek, és részére kialakításra kerül a tulajdoni hányadának megfelelő terület. Ennek feltétele, hogy az ingatlant legalább három éve saját maga, közeli hozzátartozója vagy a saját vagy közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet használja, vagy a tulajdoni hányadát nem átruházással szerezte és az ingatlant érintően a használati jogosultság átengedéséből származó jövedelem hiánya a saját és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését veszélyezteti.

Tekintettel arra, hogy vannak olyan ingatlanok, amelyek esetében az egyszerű többség kialakítása sem kivitelezhető (pl. több százas vagy ezres nagyságrendű tulajdonostársak), így a tulajdonostársak számának és az ingatlan térmértékének aránya alapján (azaz a kis területre eső nagyszámú tulajdonosok esetében) indokolt az állam számára beavatkozási lehetőséget biztosítani ezen ingatlanok állami tulajdonba vételére, hogy az 1/1 tulajdoni viszony az állam részvételével létrejöjjön, majd hasznosítható legyen a föld az általános szabályok szerint. Ilyen ingatlannak azok minősülnek, ahol a törvény hatálybalépése után legalább két év alatt legalább három alkalommal megpróbálták a tulajdonosok az osztatlan közös viszonyok megszüntetését, de nem jártak sikerrel és a tulajdonosok száma a 100 főt meghaladja, vagy a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és tulajdonosai számának hányadosa kisebb, mint 0,5. A kisajátítási eljárás megindítására a földvásárlásra rendelkezésre álló költségvetési keret alapján kerül sor.